FAQ
よくあるご質問
ご相談の多いご質問に、弁護士がお答えします。気になる質問を押すと回答が開きます。
※ 一般的な説明です。実際の結論は個別の事情によって異なりますので、詳しくはご相談ください。
不動産売買における評価方法は、対象不動産の市場性・収益性・費用性という価格の三面性に対応する、取引事例比較法、収益還元法、原価法の三手法を基本とします。鑑定評価では、原則として三方式を対象案件に即して適切に適用し、各手法による試算価格を比較・調整して評価額を決定します。
また、公示価格、基準地価格、路線価、固定資産税評価額、不動産業者の査定額等を参考にし、必要に応じて鑑定を行って算定します。
地価高騰を理由に賃料の支払が困難となった場合でも、地価上昇だけで増額後の賃料が直ちに確定するわけではありません。借地借家法32条1項の要件該当性と相当賃料額が問題となります。
まずは、①契約書・増額請求の内容と到達時期を確認する、②増額の根拠を求めて協議する、③協議がまとまらなければ調停を申し立てる、④裁判が確定するまで、従前の賃料を支払う、というのが流れとなります。
【土地賃貸借による借地権を第三者に譲渡する場合】
原則として賃貸人である借地権設定者の承諾が必要です。特に、借地上の建物を譲渡すると、通常はこれに伴って土地賃借権も譲渡されたものと扱われます。
【承諾料の負担と金額】
地主の承諾を得る際には、通常、承諾料又は名義書換料が要求されます。借地権価格の10％前後が一般的な目安となりますが、地域により幅があり、承諾料が法律上当然に定められているわけではありません。
【特定大規模災害で建物が滅失した場合】
特定大規模災害により借地上の建物が滅失した場合には、大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法5条により、建物がない場合でも、一定の要件の下で借地権者が土地賃借権を第三者に譲渡し、又は土地を転貸するための承諾に代わる許可を申し立てることができます。第三者が取得・転借しても借地権設定者に不利となるおそれがなく、設定者が承諾しないことが要件です。
立退料には一律の相場・固定的な計算式はなく、賃貸人・賃借人双方の事情、賃貸借の経過、利用状況、建物の現況、明渡しの必要性及び立退料の申出を総合考慮して、事案ごとに定めます。 算定上は、主として
・実費・損失方式
・借家権・借地権方式
・併用方式
が用いられています
具体的な金額は、賃貸人側の正当の事由が強いほど低くなり、賃借人側の使用必要性・移転困難性・営業損失等が大きいほど高くなる傾向にあります。
【居住用建物】
居住用では、①引越料その他の移転費用、②転居先の仲介手数料、権利金、礼金、敷金・保証金等、③転居後の賃料と従前賃料との差額、④移転雑費、⑤事案により借家権価格が主な項目となります。
【店舗・事業用建物】
店舗・事業用では、①移転実費、②改装・造作等の投下資本の未回収分、③営業休止中の固定費・休業損失、④営業減収又は逸失利益、⑤顧客喪失、⑥仮営業所の確保費用、⑦営業廃止・転業に伴う損失、⑧造作買取相当額等が考慮対象となります。具体的な営業利益の補償期間は、事案ごとに判断され、東京高裁平成30年10月31日判決の要旨では、公共用地取得に伴う損失補償基準を踏まえて営業利益の損失補償期間を3年として評価額を修正した例が示されています。
【相続土地国庫帰属制度を活用する】
相続土地国庫帰属制度は、相続又は相続人に対する遺贈によって取得した土地について、一定の要件の下で、法務大臣の承認と負担金の納付を経て、その所有権を国庫に帰属させる制度です。
・申請できるのは、相続等により土地の所有権又は共有持分を取得した者です。共有地の場合は、共有者全員が共同して申請する必要があります。
・承認後、10年分の標準的な管理費用を考慮して算定された負担金を30日以内に納付すると、納付時に所有権が国庫へ移転します。審査手数料は土地一筆につき1万4,000円です。
【所有者不明土地・建物管理制度を活用する】
所有者又はその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人の請求により、裁判所が対象不動産に特化した管理人を選任し、管理・処分を行わせることができます。
・対象・要件：
所有者が不明であり、管理人による管理の必要性があること。
・手続：
対象不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てる。
・管理人の権限：
管理対象財産の管理・処分権は、所有者不明土地管理人等に専属します。保存、利用・改良を超える行為及び処分には、原則として裁判所の許可が必要です。
・対象財産の範囲：
土地・建物のほか、所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産、建物の場合は敷地利用権にも及びます。
全ての土地が対象となるわけではありません。通常の管理又は処分をするにあたって過大な費用や労力が必要となるような土地は、対象外となります。
【具体例】
・建物、工作物、車等が存在する土地
・通路など、他人による使用が予定されている土地
・危険な崖がある土地
・境界が不明な土地
・抵当権などの担保権が設定されている土地
・土地汚染や埋没物がある土地
売主が宅地建物取引業者である不動産売買では、宅地建物取引業法40条により、契約不適合責任について買主に不利な特約が制限されます。
まず、適用対象は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約です。
民法566条の通知期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利な特約をしてはなりません。
違反する特約は、単に宅建業者に対する行政上の規制にとどまらず、民事上無効となります。
新築住宅の構造耐力上主要な部分等については、住宅品確法95条により、売主は引渡しから10年間の担保責任を負い、買主に不利な特約は無効です。
特に重要なのは、引渡しから2年以上の通知期間を定める特約と、責任追及自体を引渡しから2年間に限定する特約を区別することです。後者は、改正後の40条の下では無効と説明されています。
さらに、新築住宅の構造耐力上主要な部分等については、住宅品確法95条により、売主は引渡しから10年間の担保責任を負い、買主に不利な特約は無効です。したがって、具体的な契約条項の効力と請求可能性は、売主の属性、自ら売主か否か、目的物が新築住宅か、契約不適合の種類、通知時期及び品確法の対象部分に当たるかを区別して判断することになります。
遺産相続事件の一般的な解決の流れは
相続人・遺産・遺言等の確認
共同相続人全員による遺産分割協議
協議がまとまらない場合の家庭裁判所への遺産分割調停の申立て
調停不成立の場合の審判
審判に対する即時抗告等
です。寄与分、特別受益、遺産の範囲・評価、遺言の効力及び分割方法が主な争点となります。
これらの争点は、事実関係の精査や資料収集、評価方法の選択によって結論が大きく変わるため、早い段階で論点を整理し、必要な証拠を確保することが極めて重要です。特に、特別受益や寄与分は、当事者の認識が食い違いやすく、感情的対立を伴うことが多いため、弁護士が客観的に状況を整理し、主張の根拠を明確化することが重要となります。 また、遺産の範囲や評価は、不動産の老朽化、賃借人の有無、預貯金の生前引出し、名義変更の経緯など、細かな事情によって判断が左右されます。これらを適切に整理し、裁判所や調停委員に分かりやすく伝えることが、調停・審判を有利に進めるうえで欠かせません。 遺産分割は「法定相続分どおりに分ければ済む」と思われがちですが、そう単純に進まないことが多くあります。相続人間の不信感、過去の経緯、生活状況の違いなどが重なり、協議が長期間停滞するケースも珍しくありません。こうした場合、調停の申立てによって手続きを前に進めることができ、最終的には審判によって判断が示されます。
まず取引履歴等を確認し、問題となる払戻し、引出者、使途及び親の了解の有無を特定します。
その上で、対応は次のように分かれます。
【相続開始前の引出し】：親が有していた不当利得返還請求権又は不法行為による損害賠償請求権を相続人が相続し、他の相続人は、原則として自己の法定相続分相当額を子に請求します。
【相続開始後の引出し】：他の相続人の預貯金に対する準共有持分の侵害として、不当利得返還又は不法行為による損害賠償を請求することができます。請求は、原則として遺産分割手続とは別の民事訴訟で行います。
【遺産分割手続で扱える場合】：無断引出しをした子が引出し及び保管額等を認め、相続人全員がその金員を遺産分割の対象とすることに同意した場合などには、遺産に加えて調整できます。民法906条の2により、処分者本人の同意は不要です。
【証拠確保】：金融機関の取引履歴、払戻請求書、預金解約申込書の写し、ATM画像等の確保が問題となります。
証拠が揃えば、無断引出しの有無や金額、使途の正当性が客観的に判断でき、適切な返還請求や遺産分割上の調整が可能になります。
早期に事実関係を整理し、必要資料を確保することが、円滑な解決への重要なポイントとなります。
【特別受益】とは、共同相続人が被相続人から遺贈又は一定の生前贈与を受けた場合に、その利益を相続分の前渡しとして具体的相続分を調整する制度です。例えば、相続開始時の財産が1億円、相続人が長男・二男で、長男が生前に1,000万円の贈与を受けていた場合、①1億円に1,000万円を加えてみなし相続財産を1億1,000万円とし、②各人の法定相続分を5,500万円とし、③長男について贈与額1,000万円を控除します。その結果、現に遺産として残る1億円について、長男は4,500万円、二男は5,500万円を取得する計算になります。
これに対して、【寄与分】とは、共同相続人が被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした場合に、その寄与を相続分に反映する制度です。いずれも、共同相続人間の実質的公平を図るため、法定相続分又は指定相続分を修正する仕組みです。寄与分が定められる場合、相続開始時の財産の価額から寄与分を控除した額を相続財産とみなし、その額に法定相続分又は指定相続分を乗じ、寄与者についてはさらに寄与分を加えます。例えば、相続開始時の財産が1,200万円、寄与分が400万円、相続人が子2人である場合、みなし相続財産は800万円となり、寄与者でない者は400万円、寄与者は400万円に寄与分400万円を加えた800万円を取得する計算になります。
【不可分物・不可分債権等】
土地・建物などの不動産、動産、現金、地上権、地役権及び賃借権など、性質上分割が困難(＝不可分)な財産は、遺産共有の状態を経て遺産分割の対象となる財産の典型例とされています。また、特定の土地・建物の引渡請求権・引渡義務、登記移転請求権・移転義務、投資信託の受益権及び個人向け国債などの不可分債権・債務については、共同相続人全員に帰属し、遺産分割によって帰属者を確定することになります。なお、現金は、物理的な意味では分割可能ですが、相続法上は不可分として扱われます。
【預貯金】
金銭債権などの可分債権は、相続開始と同時に各相続人の相続分に応じて分割され、各相続人に直接帰属するため、原則として遺産分割の対象とはなりません。
【果実・代償財産等】
相続財産から生じた果実(利息など)や、相続財産の代償財産は遺産分割の対象となり得ます。代償財産の例として、家屋の焼失により支払われた火災保険金・損害賠償請求権、及び不動産を相続人全員の合意で売却して代金を預金した場合などが挙げられます。裁判例にも、相続財産から生じた収益は遺産分割の対象に含まれるとしたものがあります(長崎家裁島原支部昭和40年11月20日)。
【株式その他の有価証券】
これらの財産も、遺産分割の対象となります。
認知症の相続人がいる場合でも、認知症であることだけから直ちに遺産分割協議が無効になるわけではありません。遺産分割協議は法律行為であり、相続人本人が個別の協議内容を理解し、結果を判断する意思能力を欠いている場合には、その本人がした協議は無効となります。
そのため、まず本人に協議内容を理解して意思決定する能力があるかを、協議の難易度・重大性等を踏まえて個別具体的に確認します。意思能力がない場合、本人を協議から除外して他の相続人だけで進めることはできず、原則として成年後見開始等の審判を申し立て、選任された成年後見人等が本人に代わって参加します。
「後見人」は、一般には、判断能力が不十分な本人を法律的に支援し、本人の財産管理や法律行為等を行う者を指します。法定後見制度では、本人の判断能力の程度に応じて、成年後見人、保佐人、補助人が選ばれます。狭い意味での「成年後見人」は、後見開始の審判を受けた成年被後見人(＝本人)に付される法定代理人です。 成年後見人には、本人の財産を管理し、財産に関する法律行為について本人を代表する権限がある一方、本人の意思を尊重し、心身の状態及び生活状況に配慮し、善良な管理者の注意をもって職務を行う義務があります。
他方、任意後見制度(任意後見人)は、本人が判断能力を有する間に、将来判断能力が不十分になった場合に備えて、あらかじめ任意後見人に代理権を与える契約を締結しておく制度です。任意後見人は、本人に代わって、金融機関の預貯金の出し入れや、施設(病院や介護施設・養護老人ホーム等)の入所手続、不動産の売却、賃貸物件の管理や建て替え等を行います。
【財産管理は、家族ではできない】
いくらご家族であっても、ご本人でしか契約・手続はできません。法律上の権限がご家族にはないからです。
また、将来、遺産分割で揉めたりすることがないようにと、任意後見人に大事な財産の管理とご家族の笑顔を託される方が増えています。
【原因】なぜ"納得できないほど低い金額"が提示されるのか？
保険会社は営利企業であり、支払額を抑える立場にあるためです（保険会社の目的は支払額の抑制）
提示額はほぼ必ず 任意保険基準（低い基準）で計算されているため、弁護士基準（裁判基準）とは大きく差が出ます。
・被害者の過失割合を大きめに見積もられ、過失相殺で減額されやすい
・後遺障害等級が低い・非該当と判断され、慰謝料が少なくなるケースもある
【注意】納得できないときに絶対やってはいけないこと
- 感情的に保険会社へ反論する
- 「仕方ない」と思ってその場で示談書に署名する
→ 示談成立後は原則やり直し不可（後から増額できない）
【適切な対処法】
① 提示額の「算定根拠」を書面で求める
保険会社の説明は曖昧なことが多いため、
「どの基準で計算したのか」を必ず確認する必要があります。
（任意保険基準であることがほとんど）
② 慰謝料・損害賠償の漏れをチェックする
など、漏れがあると大幅に減額されます。
③ 弁護士基準で再計算する
弁護士基準は最も高額で、
任意保険基準の2〜3倍になることも珍しくありません。
④ 弁護士に交渉を任せる
保険会社は「弁護士がついた瞬間に態度が変わる」ことが多く、
裁判を警戒して増額に応じるケースが圧倒的に多いです。
【事故直後のけが・事故証明】
速やかに医師の診断を受け、警察に届け出たうえで、交通事故証明書を自動車安全運転センターに申請します。
【損害賠償・示談・過失割合・保険請求の一般相談】
都道府県・政令指定都市等の交通事故相談所、交通安全活動推進センターを利用できます。
【弁護士による相談・示談あっ旋】
日弁連交通事故相談センターが、自動車事故の損害賠償問題について無料の電話・面接相談、示談あっ旋等を行っています。
【保険会社との紛争】
相手方の任意保険会社との紛争については交通事故紛争処理センター、損害保険会社とのトラブルについてはそんぽADRセンターが相談先となります。経済的に弁護士費用の負担が難しい場合は、法テラスへの相談し弁護士費用を立て替えてもらうことも可能です。
【相手方保険会社の提示額に反論】
まず提示の前提である事故態様、過失割合、損害項目、金額及び減額理由を明確にし、それぞれを客観的資料で裏付けます。
・過失割合については、実況見分調書、交通事故証明書、現場・車両写真、ドライブレコーダー、事故当事者・目撃者の供述、車両損傷の状況等を収集します。これらは多くの場合、相手方保険会社が既に持っています。
基本過失割合を適用する場合でも、道路状況、信号、速度、合図、安全確認、衝突位置等の具体的事情と修正要素を示す。
・損害額については、治療費、通院交通費、休業損害、物件損害等を項目別に整理し、診断書、診療録、レセプト、領収書、休業損害証明書、給与資料、修理見積書等で立証していきます。
・保険会社の提示額・減額の根拠が不明確な場合は、損害項目ごとの積算、減額割合及び判断理由の説明を求めます。
【示談金・慰謝料等の増額】
相手方保険会社に対する反論・折衝を通じて、弁護士基準(裁判基準)に従った妥当な金額に妥結します。
弁護士費用特約とは、交通事故などの約款所定の事故により被害を受けた方が、加害者・賠償義務者に損害賠償を請求するため弁護士に依頼した場合に、弁護士報酬、訴訟費用その他の実費、場合によっては法律相談費用を、保険約款に基づき保険金で補償する特約です。自動車保険に付帯されることが多く、物損事故にも利用できます。
【支払基準と限度額】
支払対象には、着手金、報酬金、日当、その他の実費等が含まれ得ますが、損保会社が支払基準を定め、支払限度額を設けています。支払限度額は1事故・1名につき300万円とされることが多いです。ただし、これらは保険契約によって異なるため、約款の確認が必要となります。
そのため、弁護士と依頼者が合意した報酬額が、そのまま全額保険金として支払われるわけではありません。保険会社の基準に基づく支払額が契約額を下回る場合には、依頼者が差額を負担することがあります。弁護士費用保険の算定基準について約款に規定がない場合でも、保険者は弁護士委任契約の報酬合意に無条件で同意する義務を負わず、係争物の価格、事件の難易その他の事情を考慮して適正妥当な費用を判断できます。
相手方保険会社との交渉は、弁護士が行いますので、依頼者の方が保険会社とお話される必要はなくなります。
ただ、交渉に必要となる書類を取り揃えていただくことや、治療費・入院費(入院のために必要となった日用品の費用を含む)、駐車料金等、都度支出した金額の領収書を保管しておき、弁護士に送っていただく必要があります。
できます。
自動車損害賠償保障事業の実施要領では、入院料、投薬料、手術料及び処置料等は、治療に必要かつ妥当な実費とされています。入院料は原則として普通病室への入院費用とし、傷害の態様等から医師が必要と認めた場合は、それ以外の病室の費用も対象となり得ます。通院、転院、入院又は退院の交通費も、傷害の部位・程度、病院までの距離、交通事情等を考慮した必要かつ妥当な実費とされています。
